热点城市调控或产生需求外溢效应 三四线楼市仍在加杠杆

更新日期:2022年07月31日

       上海报道, 在上海和深圳因房价快速上涨而忙于监管的同时, 大量三四线城市正在为如何去库存而焦虑。 为刺激购房需求, 海口、沉阳、宁波等多个城市近期推出了一系列去库存政策措施。 分析人士认为, 一线城市房地产过热和投资需求控制可能会传导至北京、上海、广州、深圳周边城市, 以及部分具有发展潜力的三四线城市。 这些措施会起到一定的作用, 也会与住房需求有一定的关系。 3月31日,

海口出台政策。 在海口工作并缴纳三年社保的大学生, 在海口买房最高可获2万元补贴。 与海口的住房补贴政策相比, 沉阳的新政策要强得多。 3月28日, 沉阳市出台了多达22项楼市新政。新政的核心是要全力以赴鼓励购房。 在新的楼市政策中, 沉阳市政府不仅启用了税收优惠、增加公积金贷款额度、财政补贴, 还提出了一系列鼓励研究生的住房政策。
        根据新政策, 沉阳购房契税税率超过1%的部分, 由政府给予补贴。 首次申请公积金贷款的最低首付比例降至10%; 购买第二套住房的首付比例降至20%。 公积金贷款最高额度也提高到单方50万元、双方70万元、三方90万元。 为了挖掘新的需求, 沉阳在新政策中将目光投向了学生群体。 沉阳提出支持高校、中职学生和毕业生购房。 购买新房的人不仅将获得200平方米的奖励政策, 还将获得契税全额补贴。 宁波3月25日出台去库存政策, 比沉阳小不了多少。 除了将二套房最低首付比例降至30%外, 宁波还将商业办公用房购房补贴比例提高至80%, 购房契税金额50%的补贴政策也将出台。 延长至今年年底。 宁波虽然没有鼓励学生购房的措施, 但看到了农民工的潜在需求, 试图通过购房来鼓励购房。 根据最新政策, 宁波在积极扩大住房公积金覆盖面的同时, 还将因地制宜出台适当的购房安置政策, 鼓励农民在本市购房。 在贷款政策方面,

宁波将加快建立农民工住房公积金。 农民工自建缴纳住房公积金, 可享受与宁波市民同等待遇的公积金贷款政策。 至于为何出台鼓励购房的政策, 宁波市住建委党委副书记朱国平在当天的发布会上表示,

这与宁波楼市压力较大有关。 去库存。 “宁波还有9万套待售房屋, 这些房屋至少需要16个月才能售罄。
       因此, 政府出台了多项政策支持老百姓购房。” 朱国平说。 就在沉阳、宁波出台鼓励购房的政策前不久, 福州、杭州等地也相继出台了鼓励购房的去库存政策。 减杠杆增杠杆当前全国房地产市场整体特点, 业内人士认为, 城市分化的背后, 城市之间的调控也出现了分化:一线楼市在降杠杆, 三四线城市仍在加杠杆。 某投资公司高管告诉记者, 二套房最低首付比例下调至30%、公积金首付比例下调、公积金贷款额度增加等都是 增加杠杆的方法。 “所谓的场外配资和首付贷款的杠杆作用很小。首付贷款、银行商业贷款和公积金贷款的杠杆不是一个能级的。这就是为什么, 无论是 是商业贷款还是降低公积金首付的做法, 将对三四线城市去库存起到很大的作用, 因为比以前更多的人可以进入首付少的购房行列。” 上述投资人士表示。 同策地产分析师认为, 三四线城市政府加大对楼市的杠杆也是难以接受的。 高力国际咨询人士表示, 土地出让金是地方财政的主要收入来源之一。 房地产市场低迷, 开发商投资意愿低迷, 不仅影响土地未售出和地方财政收入下降, 还可能加大地方政府偿还地方债务的压力。 仲量联行研究部经理周志峰表示, 一线城市火热的房地产市场与三四线城市形成鲜明对比。 “虽然这表明三四线城市的压力仍然很大, 但也让一些靠近核心一二线城市的地方看到了机会, 希望有更多的需求进入他们的城市。我们预计 今年, 三四线城市仍将陆续出台去库存的政策。” 周志峰说道。 事实上, 需求的溢出效应已经显现。 3月25日晚深圳出台新政后, 距离深圳不远的东莞楼市大涨。 位于东莞松山湖的一个项目26日推出了约1600套新房, 开盘当天就吸引了近万人购房。 除了东莞本地买家外, 还有相当一部分买家来自深圳。 高禾资本董事长苏欣认为, 一线城市的调控可能会产生更多的需求溢出效应。 “一线房价上涨是建立在刚性需求和需求改善的基础上,

但这一波上涨显然带来了大量的投资甚至投机需求。相当一部分资本正在寻找出路。
       最后 今年的股市崩盘, 依然让不少投资者心有余悸, 如果楼市没有投资机会, 这部分资金肯定会在一线城市辐射范围内的城市, 或者一些有潜力的城市寻找机会。 工业和经济发展。” 苏信说道。

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