万科“喊话”购地须谨慎

更新日期:2022年08月07日

       深圳报道称, 9月4日, 万科以54亿元拿下深圳市南山区三块地块, 首次尝试开发工业用地, 楼面价7598元/平方米。 这与融创当天设定的7.3万元/平方米土地单价和上海徐汇217亿元的总价相差甚远。 同一天, 王石在微博上发出警告, “精明的李嘉诚先生在北京和上海卖房, 这是一个信号, 小心!” 而业内也将此解读为万科的“宣传”:内地房地产风险太大, 大富豪看空房地产。 一位万科高管告诉记者, 今年万科将把土地收购占销售的比例保持在40%左右的低水平, 以留住足够的现金来应对不可知的风险。
        万科结构调整位于南山区西丽留仙洞总部基地首售的三块地块。 属于工业用地(新建工业用地)+商业服务用地, 用地面积约39.4万平方米, 总建筑面积133.55万平方米。 ,

一拍即出, 挂牌起拍价28亿元。 最终, 一向擅长房源的万科击败佳兆业和中海, 以53.99亿元拿下土地, 比佳兆业报价高出3亿元, 溢价率达到93%。 万科深圳公司内部人士告诉记者, 这不是传统意义上的工业厂房用地。
        深圳正在经历产业转型。 今后, 工业用地将不再以过去工厂形式、办公楼形式重新命名为新型工业用地。 商业用地形式类似。 深圳美恒投资总裁吴茂平认为, 万科主要看重的是土地的利润率。 根据出让要求, 工业用房建设安装费用不低于9000元/平方米, 即项目土地及建设安装费用不低于16598元/平方米, 而 留仙洞二手商业写字楼售价2万元/平方米。 平米以上, 一手楼的价格至少可以达到25000元/平米,

显然是有利可图的。 “不西进是万科在深圳最大的错误。
       ” 深圳地产内部顾问总经理板球认为, 近年来深圳的发展重心向西转移, 但万科始终未能在西部占据一席之地。 从2005年开始, 万科多年来一直没有通过公开招标拍卖的方式获得深圳核心区的土地。 不过, 8月21日, 万科以另一种方式进入前海, 中标前海合作区企业大厦BOT项目, 建筑面积9万平方米, 预计总投资8亿元。 8年后将由万科建设运营。 , 移交前海管理局。 就连万科自己也承认, BOT项目不盈利, 更多的是公益性质, “主要是为西部征地打好基础, 深圳的土地资源非常稀缺, 70%以上的 住宅建筑依托城市更新和旧城改造工程。 一年内公开出让的住宅用地屈指可数, 不管是什么性质的土地, 能拿到一大块公开出让的土地都是好事。”吴茂平说。从住宅到商业再到工业。在房地产行业, 万科不断尝试在房地产行业进行加码, 以应对市场土地供应结构的变化。 相比北京、上海每平方米一万两千元的高价, 万科留仙洞地块的楼面价格显然更为理性。 与万科今年的销售相比, 万科此次拿地的举动也更为合理。 比佳兆业和融创等激进的后起之秀要慢得多。 2013年1-8月, 万科累计实现销售面积967.6万平方米, 销售额1129.3亿元。 据万科公布的征地项目统计, 今年1-8月, 万科已购买土地储备1692.93万平方米, 权益面积431.7亿元, 购地占销售比例为 38%。 . 万科一位高管告诉记者, 大型开发商购买的土地在销售中的比例不会超过60%, 一般在40%到60%之间。 如果低于40%, 则表示该仓位被减仓。 如果高于这个比例, 说明补仓是正常的, 而万科今年上半年只有30%, 所以是7、8月份补仓。 截至8月份, 仍处于40%左右的低位, 对拿地较为谨慎。 中国首富李嘉诚最近卖掉了北京、上海和广州的房产, 买下了英国的底部。 这也被业内解读为看空国内房地产, 是一种脱顶之举。 近两年, 房地产行业似乎已经达成共识,

与其低价建无人空城不如在一二线城市高价拿地满足刚需 在三四线城市。 兰德咨询总裁宋延庆告诉记者, 当主流开发商纷纷赶回一二线城市高价抢地时, 风险也是叠加的。 极度疯狂往往伴随着风险。 某龙头地产公司高管分析, 地王也意味着未来风险加大。 最典型的例子是绿城, 2009年抢占过多高价土地, 征地占比超过100%, 导致资金链几近断裂。 . 如今, 很多房企都被地王的光环所陶醉, 而万科更像是一个看客。 在这轮暴涨的地价中, 万科始终保持冷静, 不以土地为王, 以现金流为王是万科过去五年一直坚持的原则。 万科董事会秘书谭华杰多次对记者表示, 即使三四季度土地增加, 比例也不会超过60%,

除非地价特别便宜, 但万科持有的现金必须 超过一年内到期的全部债务, 以应对市场上的不确定风险。

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